Wspólnota Mieszkaniowa

[waprok]

Mam kilka pytań, związanych z zarządcą na podstawie art.18 ust.1 Ustawy o własności lokali.
1. Z lektury wynika, że nie musi mieć licencji, zatem nie przestrzegając obowiązków z uowl, jedyną karą jest jego odwołanie (nie mówimy o czynach podlegających kk)?
2. Jeśli posiada licencję, to:
a) czy musi zawrzeć dodatkowo umowę o zarządzanie - zgodnie z art.185 ust.2 uogn?
b) czy podlega odpowiedzialności zawodowej i karom wynikającym z uogn (skarga do Ministra Infrastruktury)?
3. Jeśli jest to zarząd powierzony firmie, to kto jest odpowiedzialny za zarządzanie, jeśli właściciel firmy ma licencję, ale nie ma umowy go wskazującej, jako odpowiedzialnego?

Spotkałem się z uzasadnieniem SN, gdzie wskazane jest, że tylko umowa o zarządzanie nakłada obowiązek odpowiedzialności zawodowej, co przy zarządzie powierzonym w trybie art.18 ust.1 nie zachodzi (?), a znów umowy takie są zawierane niezwykle rzadko, gdy nie ma zarządu właścicielskiego.

[call_ey]

Do >waprok<
W kwestii art. 18 ust. 1 - jeżeli właściciele określili sposób zarządu nieruchomością wspólną w ten sposób że powierzyli zarząd firmie (przedsiębiorcy) czy jakiemuś 'Kowalskiemu' to nie mają już zastosowania (ust. 3) ustalenia rozdziału 4 i nie wybiera się (nie powinno się) zarządu wspólnoty - dwa podmioty nie mogą jednocześnie wykonywać samodzielnie czynności zwykłego zarządu.
Wszelkie szczegóły, sposoby i zasady kierowania czyli sprawowania zarządu określa się wtedy w umowie z takim powierzonym zarządcą.
Nie wymaga się aby miał licencję, ale była by to wtedy spora nieopowiedzialność właścicieli (vide - pyt. 1 ).
Aby taki powierzony zarządca ponosił pełną odpowiedzilaność zawodową, dyscyplinarną i karną tak jak wskazujesz na wyrok SN musi być zawarta odpowiednia umowa.
Fragment uzasadnienia tego wyroku a właściwie uchwały jeszcze raz przytaczam:
"...Jeśli właściciele nieruchomości chcą powierzyć zarządzanie nieruchomością z takimi skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. UoGN, muszą zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z zarządcą posiadającym licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Umowa o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu przyjętym w art. 185 ustawy może być zawarta jedynie między podmiotami wskazanymi w art. 185 ust. 2 ustawy.
Skutki prawne określone przepisami ustawy występują jedynie wtedy, gdy stronami tymi są, z jednej strony - przedsiębiorca (art. 184 ust. 3 ustawy) lub zarządca nieruchomości w rozumieniu art. 184 ust. 3 ustawy, a z drugiej - właściciel nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa..." - uchwała z dnia 2007.07.17 Sąd Najwyższy III CZP 69/07
- tu jest pełen tekst tej uchwały SN:
http://prawo.money.pl/orz...orzeczenie.html

Pyt. 3 - odpowiedź jest w UoGN
"...Art. 185. 2. Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami..."
Pozdrawiam.

[Joanna]

waprok, sam sobie możesz odpowiedzieć
miałeś rozprawę w sądzie?
zarządca reprezentował wspólnotę na podstawie umowy zawartej przez właścicieli?
była komuś potrzebna umowa o zarządzanie albo licencja?

Umowa właścicieli dotyczy zarządzania nieruchomością wspólną
„zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania tej nieruchomości”, SN, I CK 108/03.

A zarządzanie nieruchomością (bez „wspólną”) masz zdefiniowane w ustawie, i jest znacznie szersze niż zarządzanie nieruchomością wspólną.

Szczegółowy zakres zarządu nieruchomością wspólną wynika przede wszystkim z umowy właścicieli, która działa jak pełnomocnictwo,
a zakres zarządzania nieruchomością wynika przede wszystkim z ustawy (UGN, Art.185, pkt.3).

Kluczem jest słowo „wspólną”. Samo słowo zarządzanie, tak często używane na forum, może mieć wiele różnych znaczeń. Diabeł tkwi w tych znaczeniach, które są po prostu mylone i każdy je interpretuje po swojemu.

Dlatego sugerowałam, żebyś zajrzał do oryginalnej umowy w I akcie notarialnym. Jeżeli w tej umowie, jest o zarządzaniu nieruchomością, to możesz czepiać się umowy o zarządzanie nieruchomością. i licencji. Jeżeli jest wyłącznie mowa o zarządzie nieruchomością wspólną, to formalnie jest ok (wróć do początku postu).

A czy zarządca (któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono…) zachowuje się tak, jak byś sobie życzył, to inna sprawa.

[waprok]

[Joanna]

Jeżeli zarządza nieruchomością, to tak. Bo tylko takiego zarządzania dotyczy UGN. Zauważ, ze w uzasadnieniu SN z dnia 17.07.2007, III CZP 69/07, które tu ciągle cytujemy, tez jest mowa o zarządzaniu nieruchomością (bez wspólną). Dlatego zaznaczyłam różnice miedzy tymi umowami i różne zakresy kompetencji. Fakt, ze gość ma licencję, niczego tu nie zmienia.

Możesz próbować dowodzić, ze zarządca przekroczył uprawnienia wynikające z umowy właścicieli i w rzeczywistości zarządza nieruchomością (w rozumieniu UGN) , mimo, ze nie zawarł umowy o zarządzanie nieruchomością. Tyle, ze on dalej będzie zarządcą nieruchomości wspólnej, jak go nie odwołacie uchwałą z notariuszem. Co najwyżej dostanie karę na wniosek KOZ.

[call_ey]

Do >Joanna<
Wydaje mi się że "uczepiłaś" (sorry) się jakieś teorii i na siłę szukasz jej potwierdzenia, wprowadzając niepotrzebne zamieszanie Przeczytaj uważnie mój post a zwłaszcza zdanie podsumowujące bo wydaje mi się, że nie masz racji.

"...UoGN
Art. 1. Ustawa określa zasady:
działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami.
Art. 4. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
14) standardach zawodowych - należy przez to rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu... zarządcy nieruchomości, ustalone zgodnie z przepisami prawa;
Dział V Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Rozdział 3 Zarządzanie nieruchomościami
Art. 184. 1. Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie.
2. Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu.
Art. 185.
3. Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością..."

Obojętnie czy zarządca zawarł umowę o zarządzanie czy administrowanie czy nie zawarł - nigdy nie będzie zarządzał całą nieruchomością (tak jak np. budynkiem jakiegoś ministerstwa), nigdy też nie będzie zarządcą budynku - ponieważ właściciele we wspólnocie powierzając czy też tylko zatrudniając do pomocy zarządcę z licencją czy bez licencji mogą działać tylko i wyłącznie w ramach nakreślonych UoWL jej art. 1 :

"...UoWL
Art. 1. 1. Ustawa określa ... zarząd nieruchomością wspólną..."

Wspólnota a tym bardziej jakikolwiek zarządca czy administrator nie mają żadnego prawa zarządzać lokalami właścieli znajdującymi się w danej nieruchomości czy też ingerować w prawa własności poszczególnych właścicieli.

Reasumując: uważam że rozdzielanie zarzadców na "wspólnych" i tylko "nieruchomości" nie znajduje uzasadnienia ponieważ jak przedstawiłem wyżej taki zarządca (obojętnie z licencjami czy bez, obojętnie z jaką podpisaną umową) zawsze będzie zarządzał we wspólnocie mieszkaniowej tylko i wyłącznie nieruchomością wspólną.

[Joanna]

Każdy ma prawo do własnej teorii.

Tyle, ze moja jest poparta potyczkami sądowymi z zarządcą i jego (sorry - wspólnoty) prawnikiem. Wiec i praktyką.

A jak rozumiem, waprok szuka teorii, z której mógłby zrobić praktyczny użytek.

[waprok]

[Joanna]

Poczekaj na wynik postępowania wyjaśniającego – na podstawie telefonu, w którym „stwierdzono…” byłabym ostrożna w podejmowaniu działań prawnych.

Warto w tym temacie zapoznać się z pełną treścią uzasadnienia Postanowienia SN z 2005r, http://www.sn.pl/orzeczni...CZP-0062_05.pdf i tu
http://www.wspolnota.net.pl/viewtopic.php?t=4791

„Jeżeli ustanowiono zarządcę na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r. (ewentualnie także - na podstawie art. 18 ust. 2a ustawy), to zagadnienie działania zarządcy (osoby prawnej lub fizycznej) w imieniu właścicieli lokali i zakresu takiego upoważnienia sprowadza się w istocie do treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli, przewidzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy. Kwestią wtórną pozostaje wówczas kwalifikacja prawna stosunku obligacyjnego leżącego u podstaw wspomnianego upoważnienia (reprezentacji) zarządcy. Należałoby przy tym zaznaczyć, że w obrocie prawnym nie wytworzył się jeszcze określony standard treści „umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną”, pozwalający na odpowiednie uogólnienia w tym zakresie.”

Tu wyraźnie pisze, ze zarządca działa w imieniu właścicieli (jako pełnomocnik).
Zauważ, że w 2005r już funkcjonowała ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Słowo „wspólna”, którego tak się „uczepiłam” to nie tylko określenie terytorium działania ale przede wszystkim zakresu uprawnień wynikających z „umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną”.